"선 구제 후 회수 " 전세사기특별법이란? 개정안 문제점 등 정리

"전세사기 피해자의 선 구제, 후 회수" 전세사기 특별법과 개정안에 대해 알아보자.

전세사기특별법의 현안 및 개정안 신청방법 등 최종 정리

 

전세사기특별법이란? 내용 개정 신청 등 정리

목차

 

1. 전세사기특별법이란?

2. 전세사기특별법 내용(현안)

3. 전세사기특별법 개정안

4. 전세사기특별법 문제점

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전세사기특별법이란?

전세사기특별법은 전세 사기 피해자들을 보호하고 주거 안정을 도모하기 위해 마련된 법률이다.

주로 전세 계약에서 발생할 수 있는 다양한 유형의 사기를 방지하며 피해를 최소 하는 게 목적이다.

"나라가 전세사기를 도와주고 있다"  라고 말하는 사람도 있을 만큼 2020년대는 전세사기가 유독 많았다.

피해자의 대부분은 아직 사회초년생인 20~30대였으며 주로 시세 산정이 힘든 신축 빌라 등에서 주로 발생했다.

사실 전세사기는 집값이 떨어지지 않고 계속해서 우상향한다면 발생 횟수는 기하급수적으로 감소할 것이다.

그 이유는 갭투자에 있는데, 몇년 전 아파트가격이 하늘을 뚫을 듯 치솟을 때 수많은 사람들이 부동산 가격의 우상향을 믿고 최소한의 자기 자본으로 갭투자를 했다.

만약 부동산의 가격이 오른다면 갭투자를 한 사람도 이득이고 전세 세입자도 제대로 돈을 돌려받을 수 있다.

하지만 하락기에는 전세 보증금보다 시세가 낮아져 깡통전세가 생기기도 하고, 갭투자로 수십채를 갖고 있는 사람은 돈을 돌려줄 수 없어 전세사기가 발생한다.

물론 무리한 갭투자를 한 사람 잘못이 더 크지만, 전세사기는 구조적 문제가 매우 크다. 따라서 국가가 어느 정도 법의 테두리 안에 전세제도를 두고 세입자들을 보호해야 하는 측면이 있는데 지금까진 많이 소외되었다.

전세사기특별법 도입은 국가가 전세 세입자들을 법률로서 보호하고 책임지겠다라고 선언한 바와 다름없다.

 

전세사기특별법 내용(현안)

전세사기 피해 구제를 받기 위한 조건은 아래와 같다.

 

1. 대항력 있는 임차인일 것 : 확정일자를 받아야 하며 임차권 등기 등으로 대항력을 갖춰야 한다.

2. 경매 또는 공매 진행중일 것 : 임차주택에 대해 경매 또는 공매가 진행 중이어야 한다.

3. 서민 임차주택 : 면적과 보증금을 고려하여 서민 임차주택으로 분류되는 주택일 것. 일반적으로 전용 면적 85 ㎡이하이거나 보증금 3억 원 이하의 주택일 것.

4. 전세사기 의도 판단 : 수사 결과 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우

5. 다수의 피해자 발생 우려 : 피해자가 다수 발생할 우려가 있다고 판단될 경우

6. 보증금 미반환 우려 : 보증금의 상당액이 미반환 될 우려가 있는 경우.

 

이 조건의 피해자가 구제를 받기 위해서는 관련 서류를 준비해서 국토교통부 또는 지방자치단체에 신청해야 한다.

(ex. 전세 계약서, 확정일자 증명서, 경매 또는 공매 진형 증명 서류 등)

 

대표적인 사례로는 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않고 재임대를 하거나 중복 임대를 하는 등 여러 명의 임차인에게 보증금을 받아 가로채는 경우가 있다. 또는 임대인이 이미 경매에 넘어간 집을 전세로 내놓는 경우도 있다.

 

 

전세사기특별법 개정안

전세사기특별법의 개정안은 한마디로 요약하면 아래와 같다.

"선 구제 후 구상"

즉, 전세 사기 피해자에게 우선적으로 구제를 제공하고, 나중에 임대인에게 국가가 비용을 회수한다.

야당 의원들만 참여한 국회 국토교통위원회에서 통과된 이 법은, 현재 뉴스에 오르내리며 수많은 갈등을 초래하고 있다.

주된 문제는 정부의 재정 부담과 회수 가능성에 대한 불확실성이다.상당한 금액, 최대 수 조에서 수십조 원의 국민 세금을 투입하게 될 텐데 나중에 그 비용을 임대인으로부터 제대로 회수하는 것이 보장되지 않기 때문이다.

때문에 재정적 리스크가 매우 높아 여당과 야당의 갈등이 깊다. 뿐만 아니라 국민들 사이에서도 특별법의 당위성과 개정안의 리스크 사이에서 갑론을박이 펼쳐지고 있어 어떻게 진행될지 지켜봐야 할 것 같다.

 

전세사기특별법 문제점

피해자의 보증금 반환채권을 공공이 우선 매입하고 보상한 뒤 회수하는 "선 구제 후 회수"는 논란이 많다.

 

1. 공공주택의 임대 등에 쓰여야할 기금이 개인 간의 사적 계약에서 발생한 피해를 구제하기 위해 쓰이기 때문이다.

피해자 구제에 사용될 주택도시기금은 국민들이 납입하는 청약통장 금액과 부동산 취득 시 의무적으로 매입하는 국민주택채권비용으로 구성되어 있다.

이렇게 구성된 기금은 국민들이 주택 구입시 쓰이는 출자 및 융자 그리고 임대주택 공급에 쓰여야 하는데 사적 계약 피해자의 구제에 쓰인다는 점은 분명히 논란의 여지가 있다.

 

2. 주택도시기금의 건전성도 좋지 않다. 여유자금이 2021년에 비해 1/3로 줄어들었다. 신생아 특례대출 등 쓰일 곳은 늘어나는 추세인데 전세사기특별법 개정안이 시행되면 건전성은 더욱 악화될 것이다.

 

3. 전세사기 피해자 1만 5천 명 정도의 평균 보증금을 기준으로 예상 규모를 계산해 본 결과 약 3~4조 원이 나온다. 또한 행정 인력비용 등 1000~3000억 원이 추가로 소요될 예정이다. 재정 투입 규모 산정에도 논란이 많다.

 

4. 타 사기 피해자와의 형평성 문제도 있다. 전세사기가 최근에 논란이 많이 되었고 심각한 범죄인 것은 많지만, 다른 수많은 사기범죄 피해(예를 들어 보이스피싱)는 왜 보상이 안되는지에 대한 논란도 있고, 특별법인만큼 한시적 시행인데 추후 발생하는 전세사기 피해자는 보상을 받지 못하는 것에 대한 형평성 문제도 있다.

 

손실이 불가피한 개정안을 두고 현재 야당이 발의하고 대통령이 거부권을 행사하는 중인데,, 어떻게 진행될지 좀 더 지켜봐야 할 것 같다.

 

마치며

지금까지 전세사기특별법의 현안 및 개정안 그리고 문제점에 대해 정리해봤다.

나도 전세세입자인 입장에서 필요한 법인 것은 맞지만 단순하게 생각할 것이 아니라 그 효용성과 정당성에 대해 심사숙고하여 충분한 논의를 거쳐야 한다고 생각한다.

 

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